住宅ローンがある場合の財産分与について
離婚時に住宅ローンがある場合、どのように清算するか話し合う必要があります。
その対象となっている不動産はどちらかが住み続けるのか、それとも売却してしまうのかを決めなければなりません。
住み続けるのであれば、不動産の名義やその後の支払い方法を決める必要があります。
また、売却するにしても、オーバーローンなのかアンダーローンなのかも問題になります。
今回は、そんな住宅ローンがある不動産の財産分与について詳しく見ていきましょう。
重要な分岐点オーバーローンとアンダーローン
住宅ローンがある不動産の財産分与で重要な分岐点となるのが、オーバーローンなのかアンダーローンなのかという点です。
オーバーローンとは、不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまう状態を指します。
アンダーローンはその逆です。
アンダーローンであれば不動産を売却することで利益が生じるため、売却後に利益を２人で分配すればすみます。
どちらかがそのまま住み続けるのであれば、その分配分を住み続ける側が相手に支払うことで解決します。
一方で、オーバーローンだった場合、たとえ不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまうことから、どちらか一方が住み続けて完済を目指す方が多いでしょう。
中には、そのまま不動産を売却し残ったローンを別の財産で補填する方もいますが、その場合、手持ちの財産が減ってしまうデメリットがあります。
そもそも、思いの外に住宅価格が下落し、手持ちの現預金も乏しいことから、売るにも売れないというケースもあります。
住宅ローンが残る家に住む場合の注意点
住宅ローンが残る家に住み続ける場合、住宅ローンの契約内容をしっかりと確認する必要があります。
たとえば、住宅ローンの主債務者である夫が住宅に住み続ける場合、一見すると契約内容まで見直す必要はないように見えます。
しかし、妻が連帯保証人になっていた場合、離婚後に夫の支払いが滞ると元妻に残債の請求がいってしまいます。
その家に住んでいなくとも連帯保証人になっていれば支払義務があるのです。
このように、住宅ローンの契約自体をしっかりと見直さないといけないこともあり得ます。
その場合は債権者（銀行）と事前に協議をしておく必要がありますので注意しましょう。
住宅ローンは離婚後トラブルに繋がりやすい
その他にもいくつかの選択肢があります。
たとえば、住宅ローンは夫が支払い続けるが、妻と子どもが離婚後も住み続けるケースです。
財産分与の後払いや養育費の一部負担として住宅ローンを支払い続けるという意味があります。
離婚後も子どもを通じて円滑な協力関係が築けるのであれば１つの有効な手段といえます。
ただ、元夫が住んでいない家のローンを支払い続ける保証はありませんし、夫がそうした合意に難色を示すことも多いので、あまり実践的ではないかもしれません。
こうしてみてくると、住宅ローンは離婚時に完済するか（不動産を売却する）、住宅ローンの名義人がそのまま不動産を取得する方法が望ましいといえるでしょう。
そうでない解決方法を探るのであれば、しっかりと将来を見据えた話し合いをして離婚協議書を作成し離婚後のトラブルが起きないように対策を講じましょう。
住宅ローン不動産の財産分与の流れ
簡単に住宅ローンがある不動産の財産分与の流れをみていきます。
まず、対象となる不動産がどちらの名義になっているのか、抵当権をつけている債権者はどこかを確認します。
お近くの法務局で不動産の登記簿謄本を取得する方法が一番確実です。
売買契約書でも一応確認できますが、契約後に権利関係が変わっている可能性もあります。
次に、不動産の価格です。
売却する場合もしない場合も、財産分与の協議の上では非常に重要であり、なるべく現在の時価を反映した価格を手に入れたいところです。
具体的には、不動産業者に依頼して査定額を出してもらいましょう。
最初は無料査定で十分です。
オーバーローンなのかアンダーローンなのかの結果によって財産分与の対応が異なってきます。
次は、住宅ローンの契約内容を確認します。
購入当時の内容に加えて、現在の住宅ローンの残高を確認してください。
毎年銀行から通知が来る書類を確認して下さい。
最近はインターネットで簡単に残高が確認できる契約もあります。
どちらか一方が離婚後も住宅に住み続けたい場合、必要に応じて主債務者と連帯保証人の変更の手続きをします。
注意を要するのが、収入が少ない側が住宅を取得する時です。
住宅ローンの残高によっては銀行が契約変更に応じないこともあるので事前に問い合わせておく必要があります。
近年はインターネット専用銀行で安い金利で住宅ローンを組めるケースもありますので、借り換えも含めてよく考えましょう。
住宅ローンの取り扱いで揉めてしまったら…
上記からも分かるように、住宅ローンがある不動産の財産分与は複雑であり、解決するまでに話し合いが二転三転することも多く見受けられます。
中には先に離婚だけして財産分与を先延ばしにする方もいますが、住宅は離婚時の最大の問題といってもよいので、離婚後も問題を引きずるのは可能な限り避けたいところです。
住宅の財産分与でお悩みの方は一度、当事務所までご相談ください。
個々の状況に応じて必要な対策が異なります。
御事情を詳しくお聞きした上で最適なアドバイスをさせて頂きます。
ご依頼頂ければ弁護士が窓口となって話し合いを行います。
当事務所は、財産分与を含めての離婚問題全般を得意としていますので、離婚成立までのトータルサポートが可能となっています。
